Dottrina - Locazioni: disciplina degli immobili urbani adibiti ad 'uso non abitativo'

Disciplina degli immobili urbani adibiti ad 'uso non abitativo'

La disciplina riguardante gli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, segue una disciplina particolare, che ha speciale riguardo alla stabilità del godimento del bene.

Infatti il canone di locazione è libero (e può essere aumentato annualmente solo nel limite del 75% della variazione dell'indice del costo della vita), mentre la durata è fissata in minimo sei anni (addirittura nove se si svolge attività alberghiera). Alla prima scadenza, il rinnovo può essere negato dal locatore solo nei casi espressamente previsti dalla legge, e cioè qualora egli dichiari di voler:

adibire l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di un'attività industriale, commerciale, artigianale o di interesse turistico;
demolire l'immobile per ricostruirlo, oppure ristrutturarlo integralmente;
ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme alle previsioni di legge.

Il conduttore che esercita un'attività a contatto il pubblico (ma non i professionisti) ha diritto di prelazione se il locatore, alla seconda scadenza, intende nuovamente locare o quando, vigente il contratto, intende vendere.

Quando il rapporto contrattuale cessa per volontà del locatore, e non per risoluzione consensuale o inadempimento, disdetta o recesso del conduttore, il proprietario deve corrispondere un'indennità pari a 18 mensilità (21 se si tratta di attività alberghiere) dell'ultimo canone corrisposto. Se l'immobile è adibito dal locatore o dal nuovo conduttore alla medesima attività, l'indennità è raddoppiata. L'indennità non è dovuta se le attività che si svolgevano nel locale non prevedevano un contatto diretto con il pubblico.

Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto anche senza il consenso del locatore purché venga contestualmente locata o ceduta l'azienda.

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